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住建部新规!4月1日起,买新建住房,等于多上100万保险
新闻作者:南京房地产   发布时间:2019-04-02


近日,住房和城乡建设部官方网站发布信息,现批准《建筑结构可靠性设计统一标准》为国家标准,编号为gb50068-2018,自201941日起实施。其中,第3.2.13.3.2条为强制性条文,必须严格执行。其中,普通住宅、地下室钢筋含量都将有所增加;并增加了地震设计状况,对建筑结构抗震设计。这也意味着,41日起,设计的住宅等将更为安全。

 

与普通购房者息息相关的两点

新规亮点一:钢筋含量增加,建筑成本多花几十万

取消了以恒载起控制作用时恒载分项系数取1.35的规定;恒荷载分项系数由1.2调整到1.3;活荷载分项系数由1.4调整到1.5。荷载设计是建筑结构设计的根本,相当于一个建筑的骨架。荷载系数的变大,最直接的影响就是钢筋含量增加了!据估算,普通住宅钢筋含量将增加5%左右;地下车库钢筋含量将增加10%左右。建筑成本将提高几十万元。

 

新规亮点二:增加地震设计状况,未来住宅将更安全

增加了地震设计状况,并对建筑结构抗震设计;引入了“小震不坏、中震可修、大震不倒”设计理念。这也意味着,以后设计的住宅等将更为安全。以上种种调整其实也是与国际结接轨,新标准调整后与美国和欧洲基本相当。

 

总的来看,荷载分项系数提高对住宅的影响很大!举个例子:假设一个楼盘,10000㎡的土地面积,容积率2.5,建筑密度30%,则绿化施工占地面积为7000㎡,总建筑面积33000平方米(其中地上建筑面积为25000㎡,地下建筑面积估算为8000㎡)。

 

假设某地抗震烈度6级,如果建的是30来层的剪力墙结构,商品房中地上部分的钢筋用量常常达到50公斤/㎡左右,假定地下室钢筋含量为130公斤/㎡。标准调整后,地上部分钢筋含量将达到52.5公斤/㎡,地下室部分钢筋含量将达到143公斤/㎡。如果钢筋按照4000/吨计算。那么商品房地上部分仅钢筋这一项的每平方米造价差距就10/㎡。地下室部分钢筋含量造价提高了52/㎡。那么,商品房仅钢筋用量就比此前多花了66.60万。

 

一般拿南京来讲,一个楼盘的总建筑面积少说也得5万方。甚至有人说“41日后的房子,相当于上了100万的保险!全国造价年均涨幅约5%!建房成本压力提高!当然,对房企来说,可能喜忧参半,钢筋含量提升,意味着造价提高了。而近年建材本身也在涨价,这将使造价成本更高了。近年来,全国大部分城市房屋建筑造价(“造价”指当年房地产开发企业房屋竣工价值/房屋竣工面积。)水平均呈现逐年上涨之势。

 

上海、南京、杭州、武汉、宁波、成都等一直热度较高的城市造价持续处在平稳上涨通道,增长幅度保持在5%~6%之间。南京平均增速在8%左右,增长最为显著。另一方面,新增年轻建筑工人不足,进一步推高建筑行业人工费成本,使得成本总费用增加。

 

以此来看,实际房屋造价涨幅只可能更高,因此未来房价的成本推动压力将会十分显著。但是,限价条件下成本高了,价格相对固定,咋整?房价和房屋质量如何平衡?南京官方发布了商品住宅全装修新政!

 

这样的情况下不少人猜测:1、未来房价会不会上涨?2、部分开发商会不会“偷工减料”,房屋质量会不会越来越差?

 

就南京而言,相较于房子的造价成本,地价才是影响房价的主要因素,地王项目地价成本占比超60%。考虑到当前入市项目多为2016年成交土地,故楼板价采用2016年数据,2018年造价是根据这些城市近5年造价复合增长率预估,商品住宅均价采用20188月成交均价。

 

2016年地王年,多城市地价屡屡创新高,南京也是地王频出。按照正常的房地产周期,这些土地早就入市,但是受到限价、限购、现房销售等因素的影响,多项目采取观望策略,相继延后入市时间。

 

但随着南京“限价政策”的调整,不少地王项目已经相继入市了。

新房源价格高,是因为不同住宅类型存在一定市场比价关系,比如同区域、同品质情况下,多层住宅价格一般高于高层住宅价格;同区域、同类型情况下,装修住宅价格一般高于毛坯住宅价格。

南京限价不会放开,这是毋庸置疑的,但定价自有一套标准,与地价不直接挂钩。而且2019年仍在强调“稳地价、稳房价、稳预期”。因而造价成本的提高,不会直接导致南京房价上涨。

那么,对于部分开放商而言,“地价造价”成本的提高,卖不出溢价,甚至是要提着成本卖、亏本卖的时候,很可能会“偷工减料”,买房人担心以后的房屋质量会越来越差!

 

早在今年的119日,南京官方发布了商品住宅全装修新政

这些情况下,开发商不准卖房:

1、不做好四同步 未办理质量监督

2、不接受装修指导价的新盘,将拿不到销许

3、备案价外另收额外费用,将1年内不准卖房

 

对买房人有利的: 变相涨价被卡住,买精装修房更有保障了

1、交付标准样板间应与评估报告、合同的装修标准一致

2、精装修最低保修期2

3、更改装修标准要业主同意 交付前不得提高装修价格

4、精装修价格备案要一级评估机构出报告 优质优价

 

相信这个新规是当下南京楼市最需要的,精装修的价格是否质价相符,让南京人能拥有真正的高品质装修的好房子,做到优质优价。

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