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近期,房地产市场的“回暖”成为业界和坊间最热门的话题之一。根据蓝火数据库统计，今年2月份和3月份各大中城市楼市成交量均呈现大幅度增长，其中厦门连续两个月倍增，而北京三月份成交量甚至大幅增长157%。在政策三令五申对楼市从严调控的情况下，楼市真的开始回暖？又或者，这只是压抑许久的刚性需求集中释放所带来的短暂结构性回暖？

多种因素促成“楼市小阳春”

首先是开发商“以价换量”范围扩大，吸引购房需求加快“入场”。今年以来，除了中海、万科、恒大、龙湖、绿城等去年就开始降价的开发商，又有保利、招商等全国性大型房企加入降价的行列，这些品牌房企的促销行为带动越来越多的中小房企效仿。两个月来厦门个别项目等凭借10%-15%左右的降价幅度迅速实现有效去化，近期甚至出现个别楼盘打出20%左右的大幅优惠。

其次是产品结构的调整，开发商主推户型结构更为紧凑的小户型，以低总价高使用率吸引自住型客户。比如厦门60几平的两房，近90平的三房近期均得到大量置业者的热捧。

第三是房地产调控政策的微调，尽管中央一再强调坚持调控不动摇，但事实上房地产调控的政策基调已经进行了微调，最显着的变化是开始强调增加普通商品房的供应，满足自住需求者的购房等需求。另外由于央行要求商业银行“保证个人首套房贷款以及确保首套房贷实行差别化利率优惠”，房贷政策也开始出现明显变化，多个地区的首套房贷利率都有所松动，多家银行在年初就开始从去年下半年普遍上浮的水平向基准利率回归。

最后是刚性需求市场释放。快速发展的城市化为楼市带来了大量的刚性需求，而一年来严厉的“限购”政策不仅抑制了投资投机性需求，也间接地打压了刚性需求，这部分需求经历近一年的积聚，短期内的释放也顶托了近期楼市回暖。

楼市结构性调整或将持续

但是，当前就判断楼市全面回暖依然为时过早，成交反复的危险性继续存在，市场预期仍然没有发生实质性的变化。

短期内政策的不放松是肯定，改善性需求和投资性需求依然受到抑制，市场上的消费主力依然是单一自住型刚需客户，而一个全面回暖的楼市不只是单纯的依托刚需，改善型和投资型需求也必须得到合理的释放。

从产品结构上看，当前市面热销户型均为90㎡左右或者90㎡以下的两房和三房，低总价吸引了大量刚需型客户，然而,以大户型为主的改善型居住产品成交依然较为惨淡。

可以说在限购政策不变的环境下，楼市并无法全面回暖，而只是以刚需为主导的小户型市场的结构性回暖，短期的楼市“小阳春”现象能否延续仍然有待观察，开发商“以价换量”的方式仍将持续。未来刚需依旧主导市场，然而改善性大户型产品的不断积压将对开发商造成极大的库存压力，接下去一段时间开发商势必调整产品结构，优化改善型产品，制定更有针对性的营销策略。

附：2012年第一季度部分大中城市成交量

数据来源：蓝火数据库