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后刚需时代，厦门楼市的四大看点
观点作者:市场研发中心 发布时间:2012-02-22
2011年，是厦门楼市跌宕起伏的一年，一方面受土地成本提高、cpi高涨等影响，一系列高端盘高价入市，房价全面高企，而另一方面，在限购、限贷等一系列调控组合拳的影响下，市场需求得到抑制，楼市开始理性回归，进入第四季度后，随着观望蔓延，成交量急转直下进入“冰期”，厦门楼市年末不约而同掀起一轮“降价潮”……
2012年，宏观经济走势的不确定性、楼市调控政策不放松、土地市场冷暖未知、市场供过于求态势显现、刚需陷于观望等一系列不确定性因素，将促使厦门楼市进入“后刚需时代”，厦门楼市也将由此呈现出四大看点。
看点一：政策调控的松与紧，是引领楼市走向风向标
楼市调控不放松，市场理性回归
2011年，政府延续了去年高压调控措施，年内的“新国八条”、“六次上调存款准备金率”、“3次加息”等政策使得市场发生了明显的政策累积效应，限购、限贷，让今年厦门楼市略微失色。2011年12月13日厦门等多个城市更表示限购令延续，但从11月底存款准备金出现首次下调来看，控制流动性的货币政策不再延续。
不管是从今年整体的经济宏观走势来看，还是政策调控角度方面来看，促使经济稳步发展、房地产回归理性始终是中央的调控目的。12月15日的中央经济工作会议确定稳中求进仍是明年的指导方向，也奠定了明年房地产调控基调——坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，从而促进房地产市场健康发展。严厉的楼市调控政策的延续已毫无悬念，预计明年投资性购房将大部分撤场，市场会更为理性。
看点二：土地市场的冷与暖，是代表楼市发展的晴雨表
土地市场遇冷，住宅用地大幅萎缩
受国家“限购”政策及“十二五”加强保障住房建设的双重夹击，今年政府明显减少了商住用地的供给，土地成交量大幅下滑，公开计划出让54幅土地，成交50幅，共成交土地面积约229.43万㎡，同比跌幅51.13%，建筑面积约516.17万㎡，同比下降约41.67%。其中住宅用地急剧萎缩，商住用地13幅，成交面积98.10万㎡，同比大幅锐减66.95%。
图：近年土地成交情况
数据来源：蓝火数据库
岛外时代来临，未来冷暖尚待观察
今年岛外商住用地成交总量占全市的97%，各区成交比例可谓平分秋色，均达到19%以上，同比2010年翔安、海沧两区土地成交面积猛增，涨幅分别高达73.99%和98.14%；随着岛内土地日趋稀缺，楼市重心移至岛外已成定局。
从今年的最后一场土地拍卖会来看，供推出13副地块，成交9副，4副流拍，流拍率高达30%，多副地块以底价成交，在往届土地拍卖会上各开发商争得头破血流的场面已不复再现，取而代之的是谨慎小心及深思熟虑。今年的最后一场土地拍卖不但折射出当前楼市状况，更影响着未来楼市的风向。从今年整个土地市场拍卖情况来看，楼市下行的趋势也给开发商带来信心不足，同时当前的楼市也使部分开发商因考虑的资金压力，而不轻易下手，土地市场作为房地产市场的晴雨表，将影响整个房地产市场走向，因此未来楼市的走势如何还有待观察明年土地市场的冷暖程度。
数据来源：蓝火数据库
看点三：供求关系如何演化，是楼市能否回暖的催化剂
供大于求态势明显，高价楼盘有价无市
2011年全市商品住宅批售量318.38万㎡，同比增幅近50%，成交量230.81万㎡，供需比1.4:1，明显出现,供大于求现象。今年岛内豪宅频现，如国贸天琴湾、半山御景、世茂湖滨首府、宝嘉誉峰等等，拉高了总体成交均价。但同时因为大量高端楼盘在限购限价限贷的政策影响下，出现了有价无市的现象，导致大量的豪宅存量堆积，也影响了整个市场的供求状况。
2012年，整体市场供过于求的态势预计短期内难以改善，但开发商将通过策略调整促使楼市出现供求关系的结构性调整：高价盘项目将持续进行价格调整，以达到以价换量的目的，以刚需、首改置业群体为主力的中高端大盘则持续通过保持高性价比策略快推快售，促进楼市触底回升，而一些定位过高、户型过大、总价过高的楼盘则持续低迷状态。
数据来源：蓝火数据库
看点四：后刚需时代，高性价比成为营销必杀技
后刚需时代来临，高性价比户型受欢迎
受新政影响，越来越多的投资性需求被压制，刚性需求成为市场的主流，随着客群的演变，120-144㎡三房、四房以及80-90㎡户型产品需求成为目前楼市的主流产品。由于岛内户籍政策限制，限购令的出台，促使越来越多的人选择一步到位置业，户型面积120-144㎡的产品不断走俏；而岛外作为刚需客群的主战场，尤其是集美新城的开发，使80-90㎡的小三房高性价比户型获得市场的欢迎。
图：2011年全市各类户型成交占比
数据来源：蓝火数据库
岛外大盘全线开花，集美新城表现抢眼
2011年厦门楼市成交套数排行 | ||||
排行 | 项目名称 | 套数 | 面积（㎡) | 均价 |
1 | 未来海岸系天湖 | 1041 | 124742 | 9500 |
2 | 万科·金域华府 | 899 | 84120 | 10800 |
3 | 绿苑新城 | 895 | 104488 | 9700 |
4 | 禹洲·环东国际 | 829 | 77871 | 7400 |
5 | 住宅·莲花尚院 | 820 | 85690 | 8700 |
6 | 中航城·国际社区 | 798 | 71739 | 11000 |
7 | 联发杏林湾1号 | 698 | 84146 | 10500 |
8 | 水晶湖郡 | 513 | 60632 | 11000 |
9 | 泉舜泉水湾 | 513 | 50789 | 12000 |
10 | 特房.美地雅登 | 486 | 46238 | 7300 |
11 | 禹洲·阳光花城 | 428 | 36448 | 6200 |
数据来源：蓝火数据库，统计数据截止至2011年11月30日。 | ||||
今年楼市成交前10位均为岛外大盘，且呈现各区全线开花的现象，可以说厦门的岛外时代真正来临。而纵观这些楼盘，高性价比成为制胜关键：如天湖和绿苑新城以成熟的繁华配套摘得桂冠；金域华府、中航城国际社区均以精装及中小户型获得较高市场占有率；禹洲·环东国际、莲花尚院、禹洲·阳光花城，以合理的定价获得市场热销……可见，在后刚需时代，保持产品的高性价比领先优势，才是王道，也将是未来市场营销的关键手段。
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