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今年上半年，信托产品风险频现，尤其是在涉及地产、钢铁、煤矿等敏感行业，违约时有发生，一方面，在大的宏观环境下，部分行业确实因产能过剩或行业调整导致资金链整体紧张乃至断裂；而另一方面，也与部分信托公司的项目本身存在瑕疵、风控不到位不无关系。

海通证券测算，2014年房地产信托到期量约为6335亿元。对于房地产信托的兑付，业内早已是严阵以待，各个信托公司内部也都在为“保兑付”努力。

房地产信托“负面清单”

房地产无疑是信托资金的主要去向之一，前两年，国内房地产行业异常火爆，进入2014年，开始遭遇寒流，信贷收紧，房价下跌，成交不振，房地产企业资金链趋紧。

国家统计局公布的《2014年5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》显示，今年5月全国70个大中城市住宅销售价格整体平均降幅为0.15%，为近24个月以来的新低，也是此期间首次出现负增长。

上述信托经理告诉《第一财经日报》记者，对于房地产项目，他们内部已经形成了一个心照不宣的“负面清单”，比如，哪些城市的项目属于禁止类，哪些属于谨慎类，“有些三四线城市已经被做烂了，未来也没有什么发展空间，房价面临持续下跌的风险，现在肯定不能再去碰。”他说。

平安信托物业投资部融资业务总监张钦家近日接受本报记者采访时表示，目前的房地产市场呈现了企业分化和城市分化的趋势，尽管整体市场有一定的波动，但大中型开发商仍有一定增长。在这种形势下，小开发商的抗风险能力比较弱，将在这一轮调整中面临较大的压力。目前,已经发生的光耀地产、兴润置业、杏花村置业等危机事件也充分说明了这一点。

“聚焦一二线”成为多数信托公司的共识，尽管一线、二线城市的房地产市场也有可能存在阶段性的过剩，但由于其城镇化潜力巨大，足以消化过剩产能，而随着大城市人口的逐渐聚集，中型城市的培育和发展，上行趋势还将持续下去。

除了对于项目所在地的选择，信托公司对于交易对手的遴选也愈加严格，“如果不是前五十大，那些拿地的项目我们都非常慎重。”上述信托经理说。

中后台步步收紧

如果说，选择交易对手需要信托项目经理明辨风险，那么，以法律合规审查和风险控制为核心的中台则是制约信托经理的一个重要环节。信托公司运作多年，事实上本身已形成一套完整的风控流程，但问题在于，在房地产信托大跃进的粗放式经营时代，许多风控规则形同虚设。

此前，在某信托内部论坛上，一位信托中台人士就当众抱怨，项目经理会运用各种小手段谋求项目“过会”。比如，有四个项目一起“过会”，先放三个最不靠谱的项目在前面，把意向的项目放在后面，前三个项目被毙掉以后，中台会碍于情面，放过最后的意向项目。

今年，企业的流动性成为信托行业关注的焦点，尤其就融资业务而言，“现在，我们中台卡得越来越紧，有些项目宁愿不做也不能出事。”上述信托经理对本报记者感叹道。

“平安的中台一直是采取独立、客观和谨慎的原则，风控的原则不会因为市场好坏或者kpi（关键绩效指标）的压力而有所调整。在今年，我们更强调投后管理的效率和加强动态的项目和交易对手跟踪，包括定期的压力测试、交易对手的动态研究、逐个项目的及时跟踪与提前预警机制，排查即将到期项目，更有效率地管理信托计划兑付风险。”张钦家说。

据了解，平安信托的房地产累计投资规模突破1400亿元。目前，房地产集合固定收益业务存量规模超过700亿元，累计兑付超过400亿元。截至目前，到期项目全部成功实现退出，今年上半年兑付超100亿元，今年下半年还有超过200亿元的投资等待兑付。