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"逆经济周期"发展特征仍将呈现不同城市楼市分化特征明显

"双轨制"解决城镇化后顾之忧"城市群"战略迎来新机会短期内政策收紧并加大供地

在日前举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长在部署2014年工作时表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作。”同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展住房和强化市场监管。而此前，中央经济工作会议也刚刚闭幕，会议强调，2014年是全面贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的第一年，改革任务重大而艰巨。

岁末年初，辞旧迎新，关于楼市引发诸多猜想，2014年楼市将何去何从？

“本次住建部工作会议强化对不同城市的分类指导，马年调控政策仍将呈现差别化特征，调控政策总体偏中性，不会有持续从严措施。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，马年楼市将呈现如下五大特征。

“逆经济周期”发展特征仍将呈现

中央经济工作会议提出了2014年经济工作的主要任务。指出要做好明年经济工作，最核心的是要坚持稳中求进、改革创新。要稳扎稳打，步步为营，统筹稳增长、调结构、促改革，巩固稳中向好的发展态势，促进经济社会大局稳定，为全面深化改革创造条件。同时，要积极推动全面深化改革，坚持问题导向，勇于突破创新，以改革促发展、促转方式调结构、促民生改善。

“从宏观经济发展角度看，宏观经济触底的阶段特征仍将持续，2014年经济增长目标仍然不会太高，因此，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格持续回升。”张宏伟认为，只要马年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策将不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。

不同城市楼市分化特征明显

本次住建部工作会议强化对于不同城市的分类指导，导致不同城市调控政策具有分化特征，通过政策“分化”有望使不同城市市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理。但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。

数据显示，2013年一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不足，尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。此间，芜湖、舟山、温州、徐州等城市出台了定向宽松措施，而北上广深等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市则有出现阶段性收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。

在张宏伟看来，2014年调控政策强化对于不同城市的分类指导，将导致不同城市的调控政策具有分化特征，通过政策分化有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”特征。

“双轨制”解决城镇化后顾之忧

中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。此前，政府会议也强调，做好住房保障和房地产市场调控工作。

数据显示，近年来保障性住房领域利好消息频出。如从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免；最近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式。

“住房保障和房地产市场调控工作，是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展。”张宏伟认为，要切实落实各地住房保障计划，切实做到保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题，要继续做好房地产市场调控，要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长作用，但不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的再度提高。

“城市群”战略迎来新机会

中央经济工作会议提出，积极促进区域协调发展。要继续深入实施区域发展总体战略，完善并创新区域政策，重视跨区域、次区域规划。坚定不移实施主体功能区制度，扎扎实实打好扶贫攻坚战。此前，政府也多次提出新型城镇化，借机破除城乡“二元”结构，建立城乡统一的建设用地市场，促进地区之间协调发展。

“从城市发展角度讲，新型城镇化规划后，建立和完善跨区域城市发展协调机制‘城市群’战略迎来新机会。”张宏伟认为，从政府对“城市群”战略规划看，中央政府在“十一五”计划中正式提出“大中小城市和小城镇协调发展”，在“十一五”规划中，中央还首次提出“把‘城市群’作为推进城市化的主体形态”。而在“十二五”规划中，中央继续强调“城市群”概念，提出要“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的‘城市群’，促进大中小城市和小城镇协调发展”。

目前，大城市面临日益沉重的人口、交通和资源等压力，而小城镇仍具有巨大增长潜力。伴随新型城镇化进程和城乡统一建设用地市场的建立，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。

因此，在新型城镇化市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显。

短期内政策收紧并加大供地

中央经济工作会议提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。会议精神显示，无论是通过调整供地结构，提高住宅用地比例，还是通过提高土地容积率，仍然是通过增加供应的方式尽可能缓解特大城市市场供求关系，调控市场化特征明显。

其实，十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，厦门、南昌、沈阳等二线城市开始阶段性“收紧”。在楼市政策短期“收紧”市场背景下，供求关系较为紧张的一线城市、部分二线城市开始采用增加土地供应的方式解决日益增长的市场需求问题。

“城镇化会推进城市群城市圈发展，在‘城市群’、‘城市圈’规划与发展中，房企重返一二线城市布局策略将倾向‘城市圈’的核心城市、中心城市，因此，‘城市圈’的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会。”张宏伟认为，短期内收紧的调控政策对一些楼市供求关系相对紧张的城市难有大的改变，尤其一线城市，很难通过增加土地供应、提高容积率改变人多地少的现状。