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房企中报读楼市｜所有人都说谨慎拿地，世茂七成土地来自并购
news writer:澎湃新闻   time:2019-09-20

“谨慎”成为2019年房企中期业绩的关键词之一，但谨慎拿地的表象下，房企们也在竞相角逐，各显神通。
土地市场的竞逐中，谨慎者众，神通者也并不少。前有中国恒大凭借造车项目拿下大量土地；又有世茂房地产高喊“有些开发商已尝到现金流苦果，都在转让项目”，进而在上半年通过并购获取900万平方米，货值1800亿元。
都在谈谨慎拿地
几乎所有的房企都在向外传达下半年需要谨慎拿地。龙头房企如万科（000002.sz）、向来的稳健者龙湖集团（00960.hk）、因并购而出名的融创中国（01918.hk）；及向来以激进著称的闽系房企、迅速扩张的中小房企无不在谈谨慎。
因为并购而出名的融创中国自去年以来多次公开表示谨慎拿地，中期业绩会上也不例外。
融创中国主席兼执行董事孙宏斌回应拿地策略称，去年年底今年年初融创把握短期窗口拿了一些地，主要在一二线城市，地拿得挺好的，量也不小。
孙宏斌同时表示，往后拿地会非常小心，原因在于现在很多城市的土地市场偏热，拍卖地价比较高。有好的机会，我们就坚决地拿，没有好的机会就算了，就放弃了。”市场原因和政策管制的原因，售价大幅提高的可能性比较小，所以拿地还是保持谨慎。
龙湖集团董事会主席吴亚军在中期业绩公告中称，一季度，受政策预期宽松带动，房企拿地积极性高，土地溢价水平显着抬升，公司谨慎观望，集中在5-6月补充土储，避免了过度竞争。
龙湖集团ceo邵明晓则表示，龙湖买地一直比较偏谨慎乐观，有严格的投资纪律，通常不会买地王。
闽系房企禹洲地产（01628.hk）在关注“规模、利润、风险控制三驾马车平衡发展”的同时，董事局主席、执行董事林龙安又在强调，在拿地支出上依然以谨慎为主。
即便对于当下被集中关注的产业链跟地产结合方面，林龙安仍表示，有个最显著的地方，就是需要的土地量会比较大，所以位置相对会比较偏离核心城市圈，“我们也会比较谨慎，不会盲目地推动，我们会更多地推动产业项目在一线二线城市先落地。”
“不拿贵地、不借贵钱”
万科叹拿地难，但坚持稳健。
上半年，万科（000002.sz）获取了54个项目，新增计容建筑面积1965.7万平方米，同比减少36.17%，并低于同期销售面积2463.6万平方米。
“拿地还是很难的。” 在中期业绩会上，万科首席运营官张旭感慨，万科喜欢拿比较难的地，主要聚焦在经济增长比较好，有产业、也有人口导入的地方，“如果太远的地，是很容易拿的。”
张旭同时透露，万科在土地层面的投资风格比较谨慎；万科从来没有制定固定数字的经营目标，公司是动态计划，把“每天都是卖楼的好日子”当成基本策略，快速销售，积极回款，并根据回款动态制定拿地计划。
万科总裁、首席执行官祝九胜谈及土地市场等变化时表示，要敬畏市场、顺势而为、应时而变，万科要根据市场变化来调整经营节奏，持续控制负债率，保持信用评级。
对于未来项目储备，万科表示坚持稳健的投资策略，在确保价格合理的前提下积极发掘各类潜在的市场机会。
作为近期唯一宣布上调销售目标的房企，宝龙地产(01238.hk)总裁许华芳在业绩上表示，今年会微调策略，谨慎且适当地促销，而非大力度的不断促销。要谨慎拿地，要在好的城市拿好的地。在三四线城市会适当降低拿地力度。公司是中小型公司，“不拿贵地、不借贵钱”。
闽系房企旭辉集团（00884.hk）董事会主席林中买地要量入为出，权益销售回款的50%资金将用于买地，希望其中60%用作买地，40%用于项目收购等多元化渠道的拓展。
面对国内融资环境收紧，林中预计，今年四季度，土地竞争将会减弱，会重点把握投资机会，也因此8月和9月公司将放慢投资步伐。
哪些地区将会有更多机会？旭辉集团预计，各线城市之间继续分化加剧，二线及优质三线城市的地价出现回调。
明确表达谨慎的还包括粤系房企越秀地产（00123.hk），公司董事长兼执行董事林昭远林昭远称，不拿高价地，积极参与拍地，但是要谨慎拿，要符合标准。“当然我们会根据我们的投资的标准，超出标准的坚定不拿地，要保证拿下的每一个地块为未来合理的盈利打下基础。”
产业——恒大：凭借造车项目拿下大量土地
多数房企在土地招拍挂市场厮杀时，中国恒大（03333.hk）拓展了另一种难以模仿的拿地模式——以产业拿地。
8月28日，中国恒大总裁在与投资者的沟通会上曾表示，公司凭借着造车项目拿下大量土地。
据夏海钧介绍，中国恒大在于地方政府就造车项目谈判时，会有一个模型，涉及投资建厂的亏损、汽车产业带来的就业和税收等方面，并以此为依据要求地方政府予以住宅和生活等用地作为配套，以此带来的收入也可以弥补汽车产业造成的亏损。
对于土地市场，夏海钧还介绍了中国恒大的看法和产品策略。夏海钧在业绩会上称，房地产商不要再幻想着过去那种房地产的价格飙升、地价飙升。
在地价走高，住房被迫高端化的当下，夏海钧则称，“房地产商要坚持住房不炒，把你的住房要满足中国老百姓的刚需，只要你的市场是刚需的，中国的市场三个方面一定还有巨大的市场份额。”
与此同时，夏海钧介绍，中国恒大这一两年发展得还很好，恒大96%的产品都面向中国刚性需求的老百姓，恒大的产品卖得好是因为不做大户型，没有拿地迫切性 不做豪宅不拿地王。
他表示：“今年拿地（成本）也是1600多块钱，今年新增的4000多万平米的土地储备，为什么可以做到这样，就是因为没有其他开发商的拿地的迫切性，因为恒大已经3.19亿平米的土地在手里。” 
并购——世茂房地产：70%土地是并购而来
房地产项目甚至公司的并购，很多房企都在进行，过去几年最为出名的是孙宏斌控制的融创中国，而今年上半年最为瞩目的则是闽系房企世茂房地产。
中期业绩会上，世茂房地产总裁许世坛直言，上半年其基本上70%的购地方式都是通过并购，“前几年有些开发商是卖多少钱买多少地，负现金流很大，风险很大，现在可能有一些已经尝到苦果了，可能都在转让一些项目。”
按照计划，全年，世茂房地产新增土地货值约为4000亿元。上半年，公司新增60个项目，新增权益土地建筑面积1412万平方米，权益前土地价值788亿，货值约2500亿，平均成本为5581元/平方米。
其中，一线、二线和强三四线的占比超过80%，收并购土地面积约900万平方米，货值约1800亿，占总货值约72%。
这包括世茂房地产从泰禾集团、万通地产、粤泰股份、明发集团、开诚实业等房企那收购18个项目，总金额近200亿元。
许世坛称，“新并购土地也是利用比较便宜的成本去补充土地储备，预测这2500亿大概会有1/3可以作为今年的可售资源，也就是约800亿。” 
数据显示，截至上半年，世茂房地产土地储备有6407万平方米，共超过10500亿的货值。其中，长三角货值2850亿，大湾区2600亿，福建2600亿，华北区1730亿，其他地区是1120亿，土地平均成本为5446元/平方米。
对于买地投入，许世坛表示，世茂会用回款的50%，而上半年已经消耗了总预算的70%，因此下半年会相对谨慎一些。
许世坛同时表示，由于政策和融资环境收紧，公司对于下半年市场保持谨慎态度，一般是将回款的50%用于土地支出，今年世茂土地支出预计在1000亿元，上半年已经花费了70%，下半年拿地时会更谨慎。
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